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El incentivo fiscal para las zonas de oportunidad se promulgó en 2017 como parte de la Ley de Recortes Fiscales y Empleos (TCJA) con el fin de aumentar la inversión a largo plazo en «zonas de oportunidad cualificadas» (OZ), que son distritos censales de «comunidades de bajos ingresos» y determinados distritos contiguos a comunidades de bajos ingresos designados por los gobernadores estatales y certificados por el Departamento del Tesoro de los Estados Unidos. Se designaron distritos censales en los 50 estados y en Puerto Rico, y estas designaciones expirarán a finales de 2028.

Tal y como se promulgó, el incentivo fiscal de las zonas de oportunidad ofrecía, en general, tres ventajas fiscales a los inversores que invertían sus ganancias, que de otro modo serían imponibles, procedentes de la venta o el intercambio de un activo de capital en un «fondo de oportunidad calificado» (QOF) de manera oportuna: (i) aplazamiento temporal del reconocimiento de la ganancia imponible hasta el 31 de diciembre de 2026 o hasta la enajenación de la inversión por parte del inversor, lo que ocurra primero; (ii) la exclusión permanente del 10 % de las ganancias imponibles invertidas en el QOF si la inversión se mantiene durante cinco años a partir del 31 de diciembre de 2026, y un 5 % adicional si se mantiene durante siete años a partir del 31 de diciembre de 2026; y (iii) si la inversión se mantiene durante diez años o más, cualquier revalorización de la inversión podrá excluirse de forma permanente del impuesto federal sobre la renta de los Estados Unidos en el momento de la enajenación. Las inversiones debían realizarse antes del 31 de diciembre de 2026.

La Ley One Big Beautiful Bill (OBBBA) amplía y modifica el programa de zonas de oportunidad de la siguiente manera:

1. El programa OZ se amplía indefinidamente: la OBBBA establece fechas de determinación decenales permanentes a partir del 1 de julio de 2026 para la nominación como OZ. Si se designa como OZ, la zona será una OZ durante los 10 años a partir del 1 de enero del año siguiente. La fecha de inicio aplicable para adquirir «propiedades comerciales calificadas en zonas de oportunidad» se modifica para que coincida con los períodos de designación continuos.
2. Nuevos criterios para la designación de una OZ: El número de OZ es limitado y los criterios para su designación son más estrictos: una comunidad debe (i) tener una renta familiar media inferior al 70 % de la renta familiar media del estado o del área metropolitana (frente al 80 % previsto en la TCJA), o (ii) tener una tasa de pobreza de al menos el 20 % combinada con una renta familiar media inferior al 125 % de la renta familiar media del estado o del área metropolitana. Las zonas contiguas a comunidades de bajos ingresos no pueden ser designadas.
3. Cambios en los períodos de aplazamiento: Para las inversiones realizadas después del 31 de diciembre de 2026, las ganancias aplazadas deben reconocerse en el año fiscal que incluya el año de la enajenación o cinco años después de la inversión en el QOF, lo que ocurra primero.
4. Cambios en los ajustes de la base imponible: si una inversión en un QOF se mantiene durante cinco años, la base imponible del contribuyente se incrementa en un 10 % (30 % para los fondos de oportunidad rurales cualificados) inmediatamente antes de que finalice el periodo de cinco años. Si una inversión en un QOF se mantiene durante al menos 10 años (y se vende antes de 30 años), la base de la inversión se incrementa hasta su valor justo de mercado en la fecha de la venta o el intercambio (es decir, exclusión permanente de la ganancia).
5. Eliminación de la cláusula de caducidad: La OBBBA elimina la cláusula de caducidad que ponía fin a todas las ventajas fiscales para los QOF después del 31 de diciembre de 2047 y la sustituye por un periodo de 30 años basado en la fecha de la inversión en el QOF. Si una inversión se mantiene durante más de 30 años, su base se incrementa hasta su valor justo de mercado al final del período de 30 años, y cualquier ganancia posterior no se excluye de los ingresos en el momento de la posterior enajenación.
6. Requisitos de información mejorados: La OBBBA incluye nuevos requisitos de información significativos tanto para los QOF como para las «empresas cualificadas de zonas de oportunidad», e impone sanciones por incumplimiento.

Dos elementos que quedaron fuera del proyecto de ley definitivo: un cambio en la definición de ganancia elegible para permitir el aplazamiento de hasta 10 000 dólares estadounidenses de ganancia ordinaria mediante la inversión en un QOF, y un cambio en los requisitos de inversión de nivel inferior que habría permitido las inversiones en fondos de fondos.

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